民法 債権（H10-30）
民法上の賃貸借に関する次の記述のうち、判例に照らし誤っているものはどれか。
1 Ａは、Ｂの土地を借り、自己名義で店舗を建て、内縁の妻であるＣと共同で飲食業を 営んでおり、Ｂもそのことを知っていた。その後、Ａが死亡し、Ａの相続人がＢの承諾 を得ることなく当該店舗と土地の賃借権をＣに譲渡した。この場合、賃貸人Ｂは、土地 の賃貸借契約を解除できない。
2 Ａは、Ｂの土地を借り、建物を建て自己名義の登記をした。その後、Ｂは、Ａの承諾 を得ることなく当該土地と賃貸人の地位をＣに譲渡し、登記した。この場合、当該土地 の譲受人Ｃは、賃借人Ａに対し、賃貸人たる地位を主張することができる。
3 Ａは、Ｂの土地を借り、Ｂの承諾を得て当該土地をさらにＣに貸した。Ｃは、転借料 を転貸借契約に定める支払期日前にＡに支払っていたが、その後、Ｂが、Ａの賃借料不 払いを理由にＣに対し賃借料を請求した。この場合、転借人Ｃは、賃借人Ａに対する当 該前払いをもって賃貸人Ｂに対抗することはできない。
4 Ａは、Ｂの建物を借り居住していたが、当該建物の賃借権をＣに譲渡したいと考え、 Ｂに賃借権譲渡の承諾を求めたところ、承諾を得ることができた。この場合、賃貸人Ｂ は、賃借人ＡがＣと賃借権譲渡契約を締結する前であれば、当該承諾を一方的に撤回す ることができる。
5 Ａは、Ｂの建物を借り、Ｂの承諾を得て当該建物を日本料理店向けに増改築した。そ の後、近所からの類焼により当該建物が焼失してしまった場合、賃借人Ａは、賃貸人Ｂ に対し、賃貸借契約の終了に伴い、当該建物の増改築に支出した費用の償還を請求する ことはできない。
解答 4
1 正
テキストには同様の事例は載せていませんが、無断の賃借権譲渡であることはわかるでしょう。
そうすると、賃貸人との間に信頼関係の破壊があったどうかをあてはめて考えればよいのです。
まず、内縁の妻Cには、相続権はないので、相続人が賃借権を相続することになります。
そして、このCに対して相続人が賃貸人に無断で賃借権の譲渡をした場合、賃貸人Bは、CがAの内縁の妻であり、共に建物を使用していたことを知っており、また相続の前と利用者および形態がそれほど変化するものではないですね。
そのため、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合にあたり、つまり、信頼関係の破壊とはいえず、賃貸人Bは、土地の賃貸借契約を解除することはできないのです（最判昭和39年6月30日）。
2 正
まず、土地の所有権の移転および賃貸人たる地位の移転について、賃借人の承諾は不要です。
そして、譲受人Ｃは、所有権の登記をしているので、譲渡について賃借人Ａに対して賃貸人たる地位を主張することができるのです（最判昭和49年3月19日）。
3 正
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない（613条1項）。
4 誤
賃借権の譲渡につき賃貸人が与えた承諾は撤回することができないとされています。承諾により承諾の効力が確定的に生じることになり、それを前提に賃借人が行動するからです（最判昭和30年5月13日）。
5 正
賃借人が賃借建物を増改築した場合、有益費償還請求することができます（608条）。
ただし、有益費償還請求することができるのは、賃貸借終了時です。
そのため、増改築部分が、賃貸借終了前に、賃貸人、賃借人いずれの責にも帰すべきでない事由により滅失したときは、特段の事情のないかぎり、右部分に関する有益費償還請求権は消滅するとされています（最判昭48年7月17日）。
